二手房法律知識宣傳2

一、賣方主體資格審查

二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上，房屋所有權(quán)證書(房產(chǎn)證)記載的房屋所有權(quán)人。有些房屋有好幾個共有人，如家庭共有、夫妻共有等，對此買方應(yīng)當(dāng)和全體共有人簽訂房屋買賣合同，以免日后產(chǎn)生不必要的法律糾紛。

若出賣人是公司的，購買人還應(yīng)當(dāng)審查公司董事會、股東會審議同意交易的書面文件。

二、房屋是否被司法查封、抵押、出租

二手房交易前，購買人應(yīng)當(dāng)審查該房屋有無被司法機關(guān)依法裁定查封、有無被抵押、出租。

對于出賣人而言，在出賣二手房前，應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)將要出售的情況書面通知抵押權(quán)人。如果沒有履行通知義務(wù)，買賣合同無效。如果房屋出租的，應(yīng)當(dāng)通知承租人。不能取得承租人的書面同意，買賣合同也可能被宣告無效。

三、優(yōu)先購買權(quán)審查

共有的二手房買賣時，在同等條件下，該二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán);正在出租的二手房買賣時，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

故，購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。如果沒有取得優(yōu)先購買人的`放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，該房屋買賣合同有被宣告無效的風(fēng)險。

四、二手房的質(zhì)量審查

當(dāng)事人買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能。超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的，購買人可要求出賣人委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計單位鑒定。

五、該房屋內(nèi)是否有戶口未遷出

若該出售的房屋內(nèi)尚有戶口未遷出，應(yīng)當(dāng)約定出賣人遷出戶口的時間。逾期出賣人需支付違約金，或出賣人將戶口全部遷出后購買人再支付尾款。

六、合同約定是否明確

二手房買賣當(dāng)事人可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。

(1)買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;

(2)二手房的座落地點、面積、四至范圍;

(3)土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限;

(4)二手房的規(guī)劃使用性質(zhì);

(5)房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況;

(6)二手房買賣的價格、支付方式和期限;

(7)二手房的交付和驗收的日期、交付方式;

(8) 住戶戶口的遷移;

(9)維修基金的處理;

(10)物業(yè)管理費的結(jié)清責(zé)任;

(11)違約責(zé)任;

(12)爭議的解決方式;

(13)買賣當(dāng)事人約定的其他事項。

總之，購買二手房，需從多方面考慮，多比較，多看房，最終選擇較為滿意的房屋。

二手房法律知識宣傳3

這8種二手房不能買

1、賣家無法提供房產(chǎn)證

沒有房產(chǎn)證的二手房是過不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明房屋歸屬，如果買沒房產(chǎn)證的房子，要承擔(dān)很大風(fēng)險，權(quán)利也沒有保障。

所以，購房的人一定要警惕賣家拖延不交房產(chǎn)證或者只是給買家看已被拍照顯示的房產(chǎn)證而不是真正的實物。

2、賣房未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn)

如果房子有多個共有產(chǎn)權(quán)人，買房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，買賣無效。即使完成了過戶，之后產(chǎn)權(quán)人追究起來，你也只能退房。

過戶時，必須要所有共有產(chǎn)權(quán)人到場簽字，有人來不了，要對方提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，盡可能降低毀約風(fēng)險。

3、被有關(guān)部門查封、扣押的房產(chǎn)

買了被查封、扣押的房子有可能無法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很復(fù)雜，有惡意的也有無意的。

原因可能是房價大漲，賣家與第三方合謀偽造債權(quán)債務(wù)關(guān)系，讓法院查封房產(chǎn)，使交易被迫中止;也可能是賣家出賣的房屋登記上屬于賣家，但根據(jù)規(guī)定和家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產(chǎn)。

原因很多，買家常常防不勝防。如果涉及訴訟房屋被保全，查封周期會很長，房屋被查封期間無法過戶。

4、未解除抵押的房產(chǎn)

現(xiàn)在房價高昂，不少賣家的房子都是貸款買的。未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據(jù)規(guī)定，必須是無抵押狀態(tài)的房產(chǎn)，才能辦理過戶。

所以，購買此類房子，買家需要先到銀行辦解押(所謂的“贖樓”)。如果房子還做了其他擔(dān)保欠款，買家必須還清擔(dān)保的錢，才能辦理解押。

5、違章建筑的房屋

如果房屋有違建，按照有關(guān)規(guī)定，在違建拆除、恢復(fù)原樣之前，房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。

違章建筑分兩種情況：一種是未取得合法的土地使用權(quán);一種是合法取得但未取得建設(shè)規(guī)劃許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件。

6、正在出租的房屋

我國法律原則之一的“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣不能對抗在先成立的租房買賣。

即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租房合同還沒到期，租客就有權(quán)力住在里面，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。

7、鑒定為危房的房屋

房子一旦鑒定為危房，已經(jīng)失去了居住的價值和意義，因此買家在購房時要了解房屋的年齡和結(jié)構(gòu)等情況，做出初步判斷房屋是否屬于危房。

8、存在超標(biāo)未經(jīng)過處理的房改房

房改房是單位給予員工的福利，面積是根據(jù)員工的行政級別、工齡等因素確定的，在二次轉(zhuǎn)讓時如果原來的產(chǎn)權(quán)單位認定超標(biāo)，則必須先將超標(biāo)問題處理完畢才可以上市交易。