萬科，是個明星公司，但對“星光”的膜拜往往會使得膜拜者喪失對商業(yè)世界的常識認(rèn)知。作為中國乃至世界上“第一大”的地產(chǎn)公司，當(dāng)行業(yè)尤其是住宅市場趨于飽和，而中央政府又對市場資金保持“從緊”之時，光環(huán)褪去，它必然回歸常態(tài)，并第一個感受到寒意。
　　
　　未來，萬科長期專注于住宅地產(chǎn)、資金高周轉(zhuǎn)的營運(yùn)模式，必然遭受挑戰(zhàn)。因此，企業(yè)必須要改變，而這種改變可能是全局性的。從一家住宅地產(chǎn)商變成所謂的“城市配套服務(wù)商”，這聽來前瞻而具有創(chuàng)建性的目標(biāo)，其背后的簡單邏輯不過是更加“賺錢”的領(lǐng)域開拓。再換個角度看，這可能是“郁亮?xí)r代”真正取代“王石時代”的開始，而所謂“互聯(lián)網(wǎng)思維”，也許不過是這場轉(zhuǎn)變的煙幕彈。
　　
　　“煙幕彈”？
　　
　　這段時間，地產(chǎn)“一哥”萬科最吸引眼球的事莫過于兩件，一是“互聯(lián)網(wǎng)思維”的口號，二是“抵御野蠻人”的風(fēng)波。看似不大相干的兩件事，其實有著必然的關(guān)聯(lián)。
　　
　　從2023年下半年開始，萬科在地產(chǎn)界第一個喊出要學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)，總裁郁亮更帶著萬科高管先后到騰訊、阿里巴巴和小米等公司“取經(jīng)”。今年6月，萬科終于在“觸網(wǎng)”上走出實質(zhì)性一步。萬科與百度簽約，啟動商用地產(chǎn)科技化運(yùn)營，將“定位引擎、大數(shù)據(jù)、營銷工具”三類核心技術(shù)引入萬科商業(yè)物業(yè)運(yùn)營中。
　　
　　顯然，萬科“互聯(lián)網(wǎng)思維”看起來充滿了想象力和前瞻性，但從本質(zhì)上講，這背后是萬科對多元化經(jīng)營尤其是涉足商業(yè)地產(chǎn)的渴望。
　　
　　作為一家傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)公司，萬科目前已經(jīng)在北京、上海和廣州等一線城市啟動了商業(yè)地產(chǎn)項目，但銷售業(yè)績并不理想。以萬科在北京開發(fā)的首個商業(yè)地產(chǎn)項目萬科大都會為例，其推向市場后的兩年左右的時間內(nèi)，仍有近1/3的房源未能售出。
　　
　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該項目屬于舊樓改造，此前已有數(shù)家公司轉(zhuǎn)手。由于本身設(shè)計的原因，改造為高端寫字樓需耗費(fèi)極大成本。而萬科在選擇這一項目時，可能存在“經(jīng)驗不足”。但也有觀點稱，萬科對該地段的選擇是成功的，而業(yè)績提升尚需時間。
　　
　　實際上，在萬科的轉(zhuǎn)型之中，除了傳統(tǒng)的商業(yè)風(fēng)險之外，另一種風(fēng)險不能忽略，即萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)型變局可能存在不協(xié)調(diào)。萬科是A股地產(chǎn)上市公司中股權(quán)最分散的公司之一。它曾一度是地產(chǎn)界，乃至A股上市公司之中的“模范生”，最持續(xù)的增長、最穩(wěn)定的分紅，這些都是管理層贏得中小股東支持的基本理由。但問題在于，當(dāng)行業(yè)劇變，企業(yè)轉(zhuǎn)型之時，這種“各方安好”的狀態(tài)將不可持續(xù)。
　　
　　目前，萬科正在推進(jìn)“合伙人持股”的計劃。簡單講，這可以看作一種“管理層收購”，即設(shè)立外部公司，然后由這家公司買入萬科股權(quán)，而資金來源是萬科管理層自己的資金。萬科管理層目前向外界傳達(dá)的信息是，管理層還會不失時機(jī)地增持。
　　
　　針對這項計劃，萬科表示主要是為了抵御“野蠻人”，郁亮還援引20多年前“君萬之爭”的故事來警示管理層和投資者。所謂抵御“野蠻人”，即在萬科股權(quán)低迷之時，一些大財團(tuán)可能對公司進(jìn)行敵意收購，然后用“股權(quán)說話”，將管理層掃地出門，并快速套利離場。萬科高層稱，“野蠻人”只需200億資金即可達(dá)到目的。
　　
　　“這個說法有合理性，但不盡然如此，可能是煙幕彈。”一家H股上市地產(chǎn)公司的投資部經(jīng)理說，萬科盤子大，而且已有紅色央企華潤作為“第一股東”，加之住宅地產(chǎn)高峰已過，而行業(yè)處在下行期，國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)多半不會有這個實力，也不會有這個愿望。
　　
　　該投資經(jīng)理稱，萬科的真實目的可能是在轉(zhuǎn)型關(guān)頭增大管理層話語權(quán)。因為，中小股東只看短期收益，而轉(zhuǎn)型是個長期戰(zhàn)略，雙方必然存在矛盾。如果股權(quán)太過分散，給管理層壓力甚至趕走管理層的可能根本不是什么“野蠻人”，而是那些中小股東。
　　
　　“轉(zhuǎn)型”必要
　　
　　萬科需要轉(zhuǎn)型，這種必要性已從財務(wù)數(shù)據(jù)中開始顯現(xiàn)。萬科2023年的財務(wù)報告顯示，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價為10787元/平方米，較2023年下降4。5%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為22。31%，較2023年下降3。53個百分點；結(jié)算凈利率12。01%，較2023年下降1。07個百分點。此前，萬科這些數(shù)據(jù)多半穩(wěn)中有升。
　　
　　萬科在財務(wù)報告中說，以上指標(biāo)下降的原因主要來自于運(yùn)營策略的調(diào)整。利潤率下降的主要原因，一方面仍在于結(jié)算中裝修房比例的上升，但裝修房比例上升在降低利潤率的同時會提升回報率，是效率提升的表現(xiàn)；另一方面，在于2011年下半年市場調(diào)整期內(nèi)售出的房屋進(jìn)入結(jié)算期。
　　
　　萬科還表示，公司通過提升經(jīng)營效率，克服了利潤率下降的影響。公司凈資產(chǎn)收益率仍保持在歷史上的高點。2023年公司全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為19。66%，與2023年持平。
　　
　　萬科的解釋不失合理性，但行業(yè)下行和成本上升的趨勢顯而易見。近年來，住宅地產(chǎn)成本上升的“加速度”已超越了房價的“加速度”。影響地產(chǎn)商毛利的成本因素主要有地價、建安成本等。以上營銷副總分析，以地價為例，因其掌控在地方政府手中，其價格有一定“剛性”，盡管地方政府不愿看到房價下跌，但他們會更緊張于地價下跌。因此，會采取各種手段抬高地價。
　　
　　再比如建安成本，其中包括了人力和材料等，而這些一直都處在上漲通道之中。“2006年，建筑工人每天40元，現(xiàn)在每天100，土石方以前每方150，現(xiàn)在200，這些都是成本。”
　　
　　長期以來，專注于住宅地產(chǎn)和高周轉(zhuǎn)，這是萬科經(jīng)營邏輯的兩翼。兩翼是相輔相成的，簡而言之，因為只有住宅地產(chǎn)才能高周轉(zhuǎn)，而高周轉(zhuǎn)提高了資金利用率，降低了資金使用成本，也成就了萬科銷售額長期穩(wěn)居中國地產(chǎn)公司第一的位置。
　　
　　但這種模式遭遇的挑戰(zhàn)不言自明。在很多城市，住宅地產(chǎn)市場幾乎趨于飽和，銷售受阻，“周轉(zhuǎn)”變慢。從萬科高層近年的公開觀點很容易看出，萬科更多的是把股東回報和投資收益率等放在了首位，而對于地產(chǎn)業(yè)的“老大”位置似乎并不看重。分析認(rèn)為，這種轉(zhuǎn)變尤其是對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注和涉足，其背后便是公司整體經(jīng)營策略的轉(zhuǎn)型。
　　
　　資本競爭
　　
　　轉(zhuǎn)型最重要的資源只有一樣，就是資本。
　　
　　目前，萬達(dá)準(zhǔn)備登陸港股是地產(chǎn)領(lǐng)域最重要的融資事件。萬達(dá)在全國的擴(kuò)張其實也進(jìn)入了一個資金的“瓶頸”。對商業(yè)地產(chǎn)公司來說，最理想的資金狀態(tài)是單個項目“現(xiàn)金流平衡”。簡單講，就是商業(yè)地產(chǎn)上將一個項目的一部分售出，而這部分售價足以抵消整個項目的開發(fā)成本，而且可以支撐未售部分商業(yè)物業(yè)的自我運(yùn)營。這種模式的本質(zhì)是“白賺了”未售的物業(yè)，而現(xiàn)金可以在快速回籠后，立即投入下一個項目。
　　
　　但這種模式僅僅是理想狀態(tài)，隨著企業(yè)項目版圖的擴(kuò)大，平衡將越來越難。萬達(dá)為何急于在香港上市，也是這個原因。
　　
　　“萬科不愁從銀行貸不到款，但不是所有的項目都那么好貸。”一位深圳銀行業(yè)人士說，商業(yè)地產(chǎn)會更花錢，萬達(dá)資源深厚，但也需要更多元化的融資。對萬科而言，未來融資將越來越多元化，比如中期票據(jù)這樣的融資工具也會有嘗試。
　　
　　實際上，上世紀(jì)末，萬科管理層曾有進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的打算，但商業(yè)地產(chǎn)對資金的占用遠(yuǎn)比住宅地產(chǎn)要大，而萬科當(dāng)時并不擁有H股的融資平臺，而A股和B股不足以支撐在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的擴(kuò)張計劃，因此涉足商業(yè)地產(chǎn)的策略未能推行。
　　
　　此外，業(yè)內(nèi)還有一則未被萬科證實的傳言是，面對住宅地產(chǎn)市場的變化，萬科不少高管都認(rèn)為應(yīng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，但王石并不贊同。但隨后，王石也公開“松口”，他表示“從來沒說萬科不做商業(yè)地產(chǎn)”。
　　
　　這些年以來，除了“3D打印房子”、“互聯(lián)網(wǎng)思維”和“眾籌建房”等概念之外，萬科管理層全力推進(jìn)的事情是對融資體系的重塑，而著眼點主要是融資的可得性和成本的低廉。在業(yè)內(nèi)看來，對融資體系的重塑很大程度也是基于多元化，特別是商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的需要。