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人口老齡化是世界性問(wèn)題，我國(guó)是世界上人口老齡化程度比較高的國(guó)家之一，老年人口數(shù)量最多，老齡化速度最快，城鄉(xiāng)老齡化倒置，應(yīng)對(duì)人口老齡化任務(wù)最重。

從2018年到2023年，我國(guó)進(jìn)入急速老齡化階段。“老有所養(yǎng)、老有所依”是中國(guó)人定義幸福的一大標(biāo)準(zhǔn)。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)計(jì),2023年,我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模有望接近10萬(wàn)億元，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)前景廣闊。

圖表：到2050年我國(guó)老年人口相關(guān)指標(biāo)預(yù)測(cè)

與此同時(shí)，我國(guó)涉老法規(guī)政策系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性、針對(duì)性、可操作性不強(qiáng)，城鄉(xiāng)、區(qū)域老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)不均衡，養(yǎng)老服務(wù)有效供給不足、質(zhì)量效益不高、人才隊(duì)伍短缺等深層次的瓶頸問(wèn)題嚴(yán)重制約老齡事業(yè)和養(yǎng)老體系可持續(xù)發(fā)展。

當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在3大矛盾：

一是老齡化程度日趨嚴(yán)重、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛在產(chǎn)值巨大，而我國(guó)仍處于“未富先老”階段，老年人養(yǎng)老支付能力有限。

二是近年國(guó)家有關(guān)部委及地方政府出臺(tái)了許多養(yǎng)老服務(wù)業(yè)方面的政策與措施，但政策過(guò)分強(qiáng)調(diào)新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而忽視社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)的提供，使得發(fā)展居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)之間存在嚴(yán)重失衡的狀態(tài)。

三是包括萬(wàn)科、保利、綠城等在內(nèi)的投資者及中國(guó)人壽、平安保險(xiǎn)、泰康人壽、合眾保險(xiǎn)等險(xiǎn)資企業(yè)大舉進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盈利模式仍不清晰，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍處于初步的摸索階段。

面對(duì)如此矛盾，養(yǎng)老投資者該如何行動(dòng)才能使得養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展既符合當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，又能抓住未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇呢?這是一個(gè)擺在養(yǎng)老投資者面前亟待解決的問(wèn)題。

筆者認(rèn)為，這需要從企業(yè)投資養(yǎng)老的發(fā)展定位、盈利模式、開(kāi)發(fā)模式、養(yǎng)老主流需求、開(kāi)發(fā)規(guī)模及投資者介入時(shí)機(jī)等方面著手進(jìn)行分析，找準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展定位，制訂相應(yīng)的發(fā)展對(duì)策并付諸于行動(dòng)，才能搶占養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展先機(jī)。

策略一：明確有效需求和潛在需求，找準(zhǔn)客群定位，推出相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品。

近期，應(yīng)以中高端老年人為主流客戶，采用“租售并舉”方式進(jìn)行發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值;遠(yuǎn)期，覆蓋更廣的老年人消費(fèi)人群，通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與金融產(chǎn)品形成良性互動(dòng)，挖掘養(yǎng)老服務(wù)的時(shí)間價(jià)值鏈，形成企業(yè)特有的養(yǎng)老品牌，把養(yǎng)老打造為企業(yè)的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。

在當(dāng)前我國(guó)保障福利體系遠(yuǎn)未達(dá)到西方發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)那么完善的程度、老年人養(yǎng)老觀念與消費(fèi)觀念仍較為保守、支付能力比較有限的情況下，養(yǎng)老項(xiàng)目往往需要經(jīng)歷一個(gè)比較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育期。養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利模式成為了目前投資者最為困擾的問(wèn)題。

在看不到養(yǎng)老服務(wù)清晰的盈利模式的前提下，針對(duì)中高端老年人群，開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，并采取“租售并舉”模式，通過(guò)銷售適老化物業(yè)快速回籠資金，并反哺持有部分物業(yè)的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)持有部分物業(yè)健康發(fā)展，為整個(gè)項(xiàng)目提供高品質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的增值而盈利，是目前養(yǎng)老項(xiàng)目投資者較為理想的選擇。

而隨著國(guó)家保障的福利支付體系逐步完善，老年人養(yǎng)老觀念與消費(fèi)觀念的逐步開(kāi)放，更多老年人愿意花錢(qián)去提升自己的養(yǎng)老生活品質(zhì)之時(shí)，養(yǎng)老項(xiàng)目應(yīng)慢慢覆蓋更多的老年消費(fèi)人群，在引入互聯(lián)網(wǎng)思維的同時(shí)，探索商業(yè)模式中金融產(chǎn)品的引入，使養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品與金融產(chǎn)品形成良性的互動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老項(xiàng)目在盈利模式上的創(chuàng)新，形成企業(yè)特有的養(yǎng)老品牌，并最終把養(yǎng)老打造為企業(yè)的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。

策略二：采取“與社區(qū)共建”的開(kāi)發(fā)模式，構(gòu)建以社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為支撐，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老為主的養(yǎng)老服務(wù)體系。

《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》提出了“9073”養(yǎng)老模式，也就是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的人數(shù)占比分別為：90%、7%、3%，以此建立起以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系。因此，從政策的層面來(lái)看，需要構(gòu)建以社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為支撐，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老為主的養(yǎng)老服務(wù)體系。

同時(shí)，中國(guó)老齡科學(xué)研究中心近日發(fā)布的《全國(guó)居家養(yǎng)老狀況調(diào)查報(bào)告》顯示，85.05%的老年人希望居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老。社區(qū)是老年人的基本活動(dòng)場(chǎng)所和生活空間，依托社區(qū)就近進(jìn)行生活照顧、醫(yī)療保健及精神慰藉等方面的服務(wù)，不離開(kāi)老年人熟悉的居住環(huán)境進(jìn)行養(yǎng)老，是解決老年人養(yǎng)老問(wèn)題、適應(yīng)老人及其家庭需求，提高老年人生活質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需求。還有就是目前社區(qū)里的養(yǎng)老設(shè)施也是嚴(yán)重不足的，例如北京，目前只有不足三成的社區(qū)，具有托老所、居家養(yǎng)老服務(wù)中心等養(yǎng)老設(shè)施。

由此看來(lái)，無(wú)論是從政策層面，還是從需求、供給的角度來(lái)看，“與社區(qū)共建”的模式將成為養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式，以此構(gòu)建的社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為支撐的、居家養(yǎng)老及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)為主的養(yǎng)老服務(wù)體系是符合國(guó)情的。

策略三：緊緊圍繞高齡自理、空巢老年人群，開(kāi)展社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)的開(kāi)發(fā);圍繞高齡長(zhǎng)照、失智、專業(yè)護(hù)理老人開(kāi)展社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)(護(hù)理型)的開(kāi)發(fā)。

由全國(guó)老齡辦2014年初編制的《十城市萬(wàn)名老年人居家養(yǎng)老狀況調(diào)查報(bào)告》顯示，高齡自理、空巢老年人群對(duì)居家社區(qū)養(yǎng)老的需求最大，而且托老所、長(zhǎng)期照料、社區(qū)小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是急需開(kāi)展的居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。

同時(shí)，居家養(yǎng)老服務(wù)也是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、高效的養(yǎng)老服務(wù)方式。因此，投資者可以依托托老所、社區(qū)小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，為生活在社區(qū)內(nèi)的高齡自理、空巢老年人提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，主要包括：生活類：餐桌和家政服務(wù);醫(yī)療健康類：健康講座、上門(mén)看病、康復(fù)服務(wù)、長(zhǎng)期照料;文化娛樂(lè)類：棋牌、聽(tīng)讀書(shū)報(bào)、球類活動(dòng)、老年大學(xué)。

研究表明，高齡長(zhǎng)照、失智、專業(yè)護(hù)理老人都需要全天候的醫(yī)療生活照護(hù)，對(duì)專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的支付意愿最為強(qiáng)烈，剛性特征顯著，而且這部分老年人群的支付能力主要是來(lái)自于整個(gè)家庭，因此其養(yǎng)老消費(fèi)能力也比較高。因此，可以圍繞這部分老年人群開(kāi)展社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)(護(hù)理型)的開(kāi)發(fā)。

策略四：以小規(guī)模、近郊或市區(qū)化進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一方面使得老年人遠(yuǎn)離親人，享受優(yōu)質(zhì)城市配套帶來(lái)的便利，另一方面有利于管控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目的成功率。

目前大部分的保險(xiǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目表現(xiàn)為遠(yuǎn)郊化、大規(guī)模化和客戶群?jiǎn)我换奶卣鳎m然這與保險(xiǎn)產(chǎn)品特有的商業(yè)模式有關(guān)，但是這種模式將會(huì)帶來(lái)一些問(wèn)題，其目前較低的入住率已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。

“遠(yuǎn)郊化”帶來(lái)的問(wèn)題是老人的子女通常由于需要在市區(qū)工作，很難購(gòu)買(mǎi)遠(yuǎn)郊的物業(yè)，導(dǎo)致其目標(biāo)客群僅為老人;老人要遠(yuǎn)離自己的親人，這樣老人會(huì)被單獨(dú)集中在一個(gè)社區(qū)中，難以享受親情的快樂(lè)，使得項(xiàng)目本身容易形成孤立的“老人城”，最終導(dǎo)致老年人的孤獨(dú)感日益加深。同時(shí)，“規(guī)模化”需要大投入、需要較多管理人員，經(jīng)營(yíng)難度也較大，更為關(guān)鍵的是單一客群使之難以獲得足夠的目標(biāo)市場(chǎng)人群。

而以小規(guī)模、近郊或市區(qū)化(尤其是毗鄰醫(yī)療資源的選址)進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)被日本、臺(tái)灣等地證明為較為可行的開(kāi)發(fā)模式。一方面使得老年人遠(yuǎn)離親人，充分享受優(yōu)質(zhì)城市配套帶來(lái)的便利，另一方面有利于管控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目的成功率。

日本現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而是強(qiáng)調(diào)老人們?cè)谧约旱募抑泻蜕鐓^(qū)中養(yǎng)老，與社區(qū)互動(dòng)。目前，日本的養(yǎng)老服務(wù)已經(jīng)在主推“小規(guī)模多機(jī)能的社區(qū)養(yǎng)老”這樣的社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，床位一般在20-30張，提供以是白天的日托服務(wù)或居家上門(mén)服務(wù)。臺(tái)灣地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也表現(xiàn)為規(guī)模小的特點(diǎn)，一般來(lái)說(shuō)，100張左右的床位數(shù)的養(yǎng)老項(xiàng)目是被認(rèn)為比較經(jīng)濟(jì)、合理的規(guī)模。

策略五：養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)規(guī)劃要先行。

由于養(yǎng)老的本質(zhì)與核心是服務(wù)，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)體系搭建乃至到商業(yè)模式的打造，一切都必須圍繞服務(wù)而展開(kāi)，因此，如何做好服務(wù)也決定了一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目的成敗。而養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)規(guī)劃的質(zhì)量將大大影響后期養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量。為此，在養(yǎng)老項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)時(shí)，很有必要先行進(jìn)行養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)規(guī)劃這項(xiàng)工作。

養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)決定了整個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、空間布局、交通動(dòng)線，包括自理與護(hù)理規(guī)模配比、組團(tuán)管理、服務(wù)半徑、商業(yè)配套規(guī)模等等。做到養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)規(guī)劃先行，能大大避免設(shè)計(jì)上的硬傷而導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)難度的加大。同時(shí)，養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)規(guī)劃先行也能有效降低后期養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)的成本。交通動(dòng)線、空間距離對(duì)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)尤為重要。交通和交通動(dòng)線直接決定服務(wù)半徑和老年人行走半徑，而服務(wù)半徑又決定了服務(wù)人員的配備。一般來(lái)說(shuō)，服務(wù)人員成本占養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的75%費(fèi)用左右。因此，合理的服務(wù)半徑、合理的交通動(dòng)線意味著合理的服務(wù)人員配置，能有效降低養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)的人力成本。